Viviendas:
Sistema cooperativo de propietarios
y el dilema de construir
El 7 de diciembre 2021 comparecieron ante la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial del Senado una delegación de la Federación de Cooperativas de Viviendas de Propietarios, integrada por Sergio Requel, presidente; Adriana Corbo, secretaria, y Carla Tagliani, integrante del Departamento de Comunicaciones, a quienes cedemos el uso de la palabra.
SEÑOR REQUEL.– Cuando hicimos la solicitud de entrevista, este Cuerpo estaba discutiendo la rendición de cuentas correspondiente al 2021, respecto de la cual tenemos algunas preocupaciones que queremos plantear en la comisión. Independientemente de que la rendición ya se votó, esas preocupaciones no dejan de existir y nos parece importante plantearlas al cuerpo legislativo.
En primer lugar, representamos al sistema de cooperativas de viviendas de propietarios, que es uno de los que la Ley nº 13728, Plan Nacional de Viviendas, prevé para la construcción. Estamos hablando de un número importante de viviendas e, incluso, en los últimos tiempos este sistema ha tomado mayor relieve a través de lo que ha sido el Programa de Vivienda Sindical, aunque nuestra federación no lo integra; todas las cooperativas son de propietarios.
Dentro del sistema que representamos, podemos dividir el asunto en dos: cooperativas bastante antiguas que provienen del Banco Hipotecario del Uruguay –quizás merezcan una mención llegado el momento– y todo el nuevo sistema cooperativo que está vinculado a la reglamentación que se conoce como «2008», que es el que hoy se promueve y por el que se otorgan los préstamos.
¿Qué veíamos ya desde que se votó el presupuesto, el plan quinquenal de viviendas y, luego, la rendición de cuentas? Que el recorte que habíamos sufrido –y voy a hablar de préstamos concretos más que de números estadísticos, ya que muchas veces los economistas suelen diferir respecto a estos últimos– era superior al 50 %. ¿En qué me baso para decir eso? Sencillamente en que antes de esa fecha había dos sorteos por 750 viviendas más adjudicaciones directas y a partir del 2020 solo hubo un sorteo por 750 viviendas más adjudicación directa. Por lo tanto, tenemos un recorte superior al 50 % porque la adjudicación directa también juega un rol importante cuando se tienen dos sorteos anuales, ya que la reglamentación establece que nos presentamos a tres sorteos y en caso de no salir en ninguno de los tres, antes del cuarto se adjudica el préstamo a cada cooperativa.
¿A qué ha llevado eso? En primer lugar, nadie desconoce lo que han significado para el país los años 2020 y 2021; obviamente no vivimos por fuera de la realidad, pero ha provocado que el sistema tenga un fuerte inconveniente, sobre todo en lo que refiere al mantenimiento de los padrones sociales. No es lo mismo que alguien entre con la expectativa de que podrá tener el préstamo para empezar a construir en dos años –o dos años y medio como máximo– que en cinco años. ¿Por qué? Porque se hace un sorteo anual y recién al cuarto año podríamos tener la adjudicación y, como si eso fuera poco, como ustedes sabrán, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial ha tenido serias dificultades para otorgar el dinero de las escrituras.
Acá yo quiero hacer una mención que me parece importante. Nosotros mantenemos un muy buen diálogo con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, con la señora ministra, con el señor director nacional de Vivienda y con el presidente de la ANV; siempre hemos encontrado espacios para discutir e intercambiar ideas sobre situaciones que nos preocupan y que sabemos que al ministerio también le preocupan. Sabemos que el ministerio ha hecho un gran esfuerzo por dar en este momento un calendario de escrituraciones que cubren 2021 y 2022, pero el tema es que, más allá de esa puerta abierta y del diálogo permanente que podamos mantener, cuando los dineros que se tienen no son los que se necesitan, evidentemente, seguimos con las mismas dificultades. El buen diálogo no implica que las dificultades desaparezcan y nos parece importante remarcarlo.
Hemos venido manteniendo reuniones de forma bastante frecuente con la señora ministra y en esta oportunidad –el próximo 14– vamos a concurrir dos federaciones: la Covipro y el Programa de Vivienda Sindical, con quienes nos hemos puesto de acuerdo en diez puntos para llevarlos como propuesta al ministerio.
De todas maneras, lo que queremos exponer en esta comisión es que para la demanda que hoy tiene el sistema, sinceramente, los dineros no están alcanzando y estamos viendo perjudicados seriamente los padrones sociales de las cooperativas, lo que se llama la rotación del padrón social. A las cooperativas, en general, se nos exige mucho: que mantengamos los padrones, que nos capacitemos, que tengamos tres años de ayuda mutua, que hagamos sereneadas cuando se nos otorgan los terrenos y que los cuidemos. La verdad es que la espera nos está ocasionando serios problemas en esos padrones. Por ejemplo, la Intendencia de Montevideo, como todos ustedes saben, desde hace muchos años otorga tierras a las cooperativas a precios muy por debajo de los valores del mercado y ha continuado con esa política, y nosotros la saludamos. La ingeniera Cosse, actual intendenta de Montevideo, ha continuado con la entrega de tierras a las cooperativas, lo que nos permite saltear esa primera etapa fundamental que es tener tierras para poder elaborar un proyecto. Las cooperativas sin esas tierras son una entelequia.
¿Qué es lo que nos pasa? A nosotros, en general, se nos entregan terrenos en sitios de Montevideo donde se están consolidando barrios cooperativos y hemos encontrado el inconveniente, pandemia mediante, de que tenemos que hacer las sereneadas, pero igual se terminan ocupando, en general, por gente que necesita, o que está dentro de los planes de la intendencia y del ministerio solucionar su problema habitacional. Las demoras que tiene el sistema cooperativo más las que se han tenido para los proyectos de realojos por la falta de recursos del ministerio nos han traído aparejado un doble problema. Hay cooperativas que tienen custodia en terrenos que están semiocupados, es decir que están invadidos de alguna manera, y que en el caso de que mañana salgan sorteados para que se les otorgue el préstamo no podrán hacerlo hasta que se realoje a las familias que invadieron. Es un problema que tenemos a nivel de todo Montevideo. Vamos a hablar de Montevideo en este caso porque es lo que conocemos; suponemos que en el interior puede haber situaciones similares. Evidentemente eso va a traer un gran trastorno, aunque reitero que algunos van a decir que fue un recorte del 15 %, otros que no fue tal, pero nosotros vamos a remitirnos a que hasta el 2019 el sistema cooperativo recibía 1500 viviendas más adjudicaciones directas por los cuartos sorteos; en la actualidad recibimos 750 más adjudicaciones directas. De hecho, el 27 de diciembre va a haber un nuevo sorteo, que saludamos y nos alegra, por 750 viviendas más 800 de adjudicación directa; pero no son 1500 más la adjudicación directa, sino que la incluye. Estamos hablando de un recorte sensible en este sentido.
Por otro lado, en lo que tiene que ver con cierta propuesta que le hemos hecho al ministerio, por ejemplo, sobre la tasa de interés de los préstamos, nos parece importante que sea atendida. No sé si ustedes saben, pero hace cuatro meses se ajustó el valor de tasación de las viviendas, es decir, el préstamo que otorga el ministerio más el 15 % que ponemos por ayuda mutua, y el valor total del préstamo hace que las cuotas de las de dos dormitorios oscilen en los $ 20.000 y las de tres dormitorios en los $ 27.000. Nos parece preocupante, porque con una tasa del 5,25 % que es la que produce esa cuota, si se rebajara al 2 % –que es un viejo reclamo del sistema cooperativo– tendríamos un 30 % menos de valor cuota. Pero lo que nos responden habitualmente, y no desde este período de gobierno, sino desde los anteriores, es que existen los subsidios a la permanencia y que no importa cuánto sea el valor de la cuota porque, en definitiva, si la persona o la familia no pueden pagar van a obtener los subsidios correspondientes para mantener la vivienda. Eso nos parece esencial y se lo hemos dicho a la ministra. Eso no nos parece negociable bajo ningún concepto porque habría miles de familias cooperativistas que estarían con un pie en la calle si se sacara eso. Ahora bien, lo que le hemos planteado en diferentes momentos a la ministra es que nos parece que el subsidio a la permanencia se está poniendo un 28 % más por tener una tasa de interés del 5,25 %. ¿Qué quiero decir con esto? En general hoy las cooperativas, el conjunto de viviendas, ni siquiera llegan a cubrir el 2 % de tasa de interés, producto de la crisis económica que atraviesa el sector de trabajadores o trabajadores informales que son, en definitiva, quienes integran el sistema cooperativo. No tenemos gerentes bancarios o funcionarios de empresas internacionales con altos ingresos. Quienes integran hoy el sistema cooperativo y que además están con sus ingresos topeados son gente que depende de su salario –no lo voy a explicar acá– y que se vieron seriamente afectados por la crisis del período 2020-2021. Por lo tanto, estudios que hemos presentado a la ministra demuestran que las cooperativas que tienen que pagar –esta cifra es al azar para que quede en números redondos– $ 1:000.000, puede pagar, de pronto, $ 300.000. Por lo tanto, el Estado está poniendo $ 700.000 de subsidio a la permanencia para que la gente se quede a vivir en esas viviendas. Lo que nos parece extraño es que esta realidad se multiplica por decenas y por cientos, por lo que hablamos de rebajar la tasa de interés para que el Estado no ponga $ 700.000 sino $ 350.000, para tener $ 250.000 más para poder impulsar nuevos planes –que son necesarios y que, además, creo que todos coincidimos en que no solo son necesarios en el sistema cooperativo, sino también en los diversos planes que tiene el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial–, pero hasta el momento no se ha tomado ese tipo de decisión, lo que hace que hoy el Estado esté invirtiendo el dinero inflado porque tiene una tasa de interés alta, según lo que nosotros consideramos. En general hemos intentado explicarlo muchas veces y se explica cómo se puede se puede hacer, pero lo cierto es que la tasa de interés del 5,25 % determina que se pague $ 1:000.000 a cooperativas y si la tasa fuera del 2 % se tendría que pagar $ 700.000. De esta manera, habría $ 300.000 que no serían utilizados por parte del Estado para que la gente se quede.
