Cuando lo que se presta es algo más que un ladrillo Entre la UR, los colgamentos
Si se daban en préstamo diez ladrillos el Estado debía restituirse en un plazo lo que otorgaba. ¿Para qué y por qué? Por la solidaridad intergeneracional. Si se le da a una familia esos diez ladrillos y no los devuelve, sus hijos no podrán tener acceso a un préstamo. Con esta lógica se creó la unidad reajustable. No es una moneda de curso legal; no hay billete, no hay moneda, pero sí es una unidad de cuenta para cobrar los créditos y para otorgarlos. Es un valor monetario para fijar el precio de bienes y de servicios. Miles de familias pudieron acogerse a esta operativa para tener una casa y pagarla en quince, veinte o veinticinco años. Hoy quienes dicen no poder pagar una cuota o terminar con sus préstamos guardan silencio ante los que no acceden al sistema de vivienda financiada. Por eso, el pasado martes 1º de junio, la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) asistió a la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial parlamentaria. Su Directorio conformado por su presidente el arquitecto Klaus Mill von Metzen; el vicepresidente, escribano Gustavo Borsari; la directora arquitecta Verónica Dodera y el asesor del directorio el doctor Diego Guadalupe. El motivo de esta comparecencia fue el tratamiento prioritario que la comisión ha dado al tema del endeudamiento de una cantidad importante de ciudadanos del país con el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y la ANV. Varios clientes del BHU organizados ya han comparecido ante esta comisión parlamentaria y, a partir de eso, el parlamento decidió escuchar al BHU y a la ANV. La histórica querella por los “colgamentos” y ajustes de cuotas en las viviendas adquiridas bajo el sistema bancario provocaron desfaces de difícil solución e imposible acuerdo legislativo para otorgar debidas garantías a un sistema de vivienda carente de fincas para ocupar por gra parte de la población del país.
La siguiente es la intervención en la Comisión Parlamentaria de las delegaciones oficiales hace apenas una semana.
MILL VON METZEN.- Queremos comenzar mencionando que la ANV fue creada por la Ley n.º 18125. El capítulo I hace referencia a la reestructura del BHU modificando su Carta Orgánica. Se permite otorgar créditos indistintamente en unidades indexadas –UI–, en unidades reajustables –UR– o en moneda nacional. Antes de la aprobación de la Ley n.º 18125, en materia de vivienda solo era posible usar unidades reajustables.
En el capítulo II se crea la ANV como servicio descentralizado, con competencias para la ejecución de programas de vivienda y desarrollo urbano, la gestión de los fideicomisos del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) por cartera transferida del BHU, y la prestación de servicios técnicos en el área de viviendas sociales. Esto fue transcrito directamente de la página web de la OPP, en donde figura de esta forma.
La ANV es fiduciaria y administra los créditos transferidos del BHU –que es el fideicomitente– en once fideicomisos cuyo beneficiario es el MEF. La ANV recibió los créditos en la moneda en que fueron firmados oportunamente en el BHU y sigue trabajándolos en la misma moneda.
La ANV funciona mandatada por la legislación vigente y las instrucciones impartidas por el MEF en su carácter de beneficiario de los fideicomisos. Por cada uno de estos, debe rendir semestralmente, con una auditoría externa, el avance logrado en su recuperación. Por lo tanto, las posturas para el trato que nos convoca en este caso debe tomarlas siempre el MEF. La ANV no puede decidir sobre la moneda, que es el asunto de hoy.
La ANV, como les decía, es fiduciaria; es la administradora de los créditos propiedad del MEF.
También quería mencionarles que este asunto está judicializado, en este momento, con un informe favorable a la institución en la sentencia de primera instancia a partir del 19 de marzo de 2021. En ello podrá ahondar el asesor letrado Diego Guadalupe.
Básicamente, con la introducción de cuál es el rol de la agencia brindamos el marco por el cual se maneja. Sabemos que este tema ha sido tratado durante muchos años, que durante una sucesión de años ha sido presentado acá, que han venido varios directores de la ANV –sobre todo, a la Comisión de Hacienda, que lo ha tratado anteriormente– y también han hecho exposiciones al respecto.
Ahora voy a explicar la gestión que desarrolla la ANV en cuanto a la cartera de créditos que le fue transferida desde el BHU; me refiero exclusivamente a la cartera de los fideicomisos nombrados en la Ley n.º 18125.
Desde su creación a la fecha, la ANV ha gestionado 54.365 créditos, de los cuales el 48 % –o sea, 25.918– ha cancelado su deuda. Esta información incluye todo desde que se creó la agencia, porque los créditos se siguen, de alguna manera, transfiriendo desde el banco.
A diciembre de 2020, son 25.918 créditos. El 52 % aún mantiene saldo, que ahora voy a explicar. De este saldo, el 15 % corresponde a cooperativas que integran el fideicomiso I, y el 85 % restante –unos 24.136 créditos– corresponde a los fideicomisos III a XIII.
Paso a detallar. Son trece fideicomisos en número, pero once son activos. Los fideicomisos creados por créditos hipotecarios son el III, IV, VII, XI y XIII.
Interrumpo esta aclaración para decir que tengo aquí el material a efectos de que ustedes hagan una copia de un informe de gestión que nosotros brindamos semestralmente al MEF. Les dejamos una copia en formato papel y también pueden descargar una copia en formato digital de los datos que les estamos brindando.
Retomo la explicación. El 85 % de los créditos que les mencionaba –unos 24.000 aproximadamente– corresponden a los fideicomisos III a XIII. Los fideicomisos III, IV, VII, XI y XIII son los definidos como comercial por el BHU en el momento del pasaje a la Agencia Nacional de Vivienda.
Por otro lado, en otro fideicomiso se integran las promesas de compraventa y arrendamientos, entre otros. Son los fideicomisos V, VI, X y XII. Esas son las carteras formadas por inmuebles y otros de diversos créditos sociales definidos por el BHU en el momento del pasaje a la ANV.
Entonces, definimos, por un lado, créditos hipotecarios, y por otro, promesas.
Además, hay un fideicomiso que refiere a los terrenos por inmuebles libres.
La cancelación de estos créditos mencionados se viene dando a razón de un 2 % a un 3 % anual. Hoy hablaba del 48 %. Cuando se comenzó a gestionar y a llevar registro de los créditos, comenzaron con un 76 %. Hoy, a ejercicio cerrado en diciembre de 2020, hay un 48 % de cancelación.
Se aplicaron políticas de quitas en el momento del pasaje. Del total de los créditos que aplicaban para la política de quitas definida por el MEF, el 92,8 % del total de quitas adhiere; restan unas 2122 familias por hacerlo. Quiere decir que la mayoría ya adhirió.
Ahora queremos referirnos a la morosidad de la cartera que tiene la agencia. En esa época se recibió una cartera con un alto nivel de morosidad. Se aplicaron importantes políticas de quitas en función de los valores de tasación. Los valores de morosidad de esa época, que superaban el 60 % al momento de la transferencia, se empezaron a reducir y hoy –en el período cerrado a diciembre 2020– es del 13,7 % en todas las carteras de la agencia. A pesar de la pandemia –es importante recalcarlo–, se obtuvieron muy buenos resultados, inclusive con los guarismos más bajos. En 2019 el promedio era de 14,5 % y en 2020 estamos en un 13,7 %.
También hay que destacar todos los servicios de la agencia que han generado las condiciones necesarias para que 12.907 viviendas, 171 complejos CH, pudieran ser escriturados a favor de la familias, porque eso también forma parte del proceso que viene desarrollando la agencia. Durante el 2020 se incorporaron a la propiedad horizontal seis complejos habitacionales con un total de 344 unidades de vivienda en todo el país, que hace posible la escrituración y la cancelación de su deuda.
Asimismo, una vez que se reestructuran deudas o se cancelan, los créditos futuros o los créditos que comercializa la agencia son todos en unidades indexadas. Entonces, en la agencia conviven créditos en unidades reajustables –moneda originaria transferida al BHU–, en unidades indexadas y en otras monedas. Los créditos en unidades reajustables representan un 80 % del total de los créditos.
Por último, quiero expresar que en un momento se abrió, como bien lo mencionaban –estuve leyendo las declaraciones del BHU– la posibilidad de pasaje de UR a UI. La agencia lo ha hecho únicamente por el decreto del MEF. El período ventana de ese decreto fue del 23 de noviembre de 2018 al 30 de junio de 2019. Solo dos créditos accedieron al cambio de UR a UI.
Si se me permite, cedo el uso de la palabra a la señora directora o al vicepresidente para agregar, si así lo desean, alguna información al respecto.
BORSARI.- En efecto, lo que ha venido diciendo el presidente es absolutamente ajustado. Esta última cifra es bien significativa de la voluntad de las personas; a veces, se hace mucho ruido en algunas cuestiones, pero cuando se abre la posibilidad de pasarse a otra moneda no resulta o no hay voluntad de hacerlo por parte de las personas o de las familias.
Esto comienza con la Ley n.º 13728 de 1968 que todos conocemos, la ley madre de todo este sistema de la que fue redactor, corredactor y miembro informante el arquitecto Juan Pablo Terra. ¡Qué gran recuerdo para todos nosotros por encima de los partidos políticos! Por dicha ley se estableció la devolución total del valor actualizado de un préstamo. Si bien las leyes no tienen espíritu, como bien decía nuestro amigo Gonzalo Aguirre –pongámonos de pie–, la finalidad de esa ley era que se devolvieran los ladrillos prestados.
Dábamos en préstamo diez ladrillos a la persona o a la familia ‒digo «le dábamos» porque el Estado se los otorgaba; no fueron los blancos ni los colorados ni los frentistas‒ y diez ladrillos tenían que devolver. ¿Para qué y por qué? Por la solidaridad intergeneracional. Nosotros le dábamos a una familia esos diez ladrillos y si no los devolvía, sus hijos no iban a poder tener acceso a un préstamo. Esa es la verdad de la milanesa.
Se creó ahí la unidad reajustable. No es una moneda de curso legal; no hay billete, no hay moneda, pero sí es una unidad de cuenta para cobrar los créditos y para otorgarlos. Es un valor monetario para fijar el precio de bienes y de servicios. Además, el Directorio del BHU de aquella época –porque la ANV no existía– tenía que tomar lo que la ley decía: «El legislador manda». La ley decía que los créditos debían ser otorgados en UR y la institución no podía ni debía, so pena de caer en ilegalidad, otorgar préstamos en otra moneda que no fuera en UR. Entonces, por disposición legal necesariamente debían estipularse las UR. Sobre la conveniencia se podrá opinar, pero el espíritu de Terra y de los demás corredactores de la ley fue llevar una moneda que se fuera reevaluando con el índice medio de salarios, lo cual era muy razonable.
En fin, miles y miles de familias –no estoy exagerando– y tal vez nuestros padres y abuelos pudieron acogerse a esta operativa para tener una casa y pagarla en quince, veinte o veinticinco años.
Por lo tanto, como he estado de los dos lados del mostrador en varias oportunidades, voy a decir cuál es mi conclusión, para no ser extenso y además porque sé que hay varios senadores preocupados por el tema. Varios partidos políticos hemos pasado por el ejecutivo, las empresas públicas y el legislativo, y no se ha podido variar, salvo con la aprobación de la UI, que es otra moneda de cambio que, como dijo el presidente, uno se pudo cambiar y fue muy menor el tema. ¿Cuál conviene según la cadencia histórica? Hay momentos en los que conviene –y el economista podrá confirmarlo– la UR, y en otros, la UI; incluso, en algunos sirve el dólar. Entonces, ¿cuál es el dilema para nosotros, para los legisladores y para quienes administramos estas instituciones del sistema público de vivienda? Para nosotros no es dilema porque tenemos que aplicar las leyes que el Parlamento aprueba; no hay otra vuelta.
Para ir ya cerrando mi exposición, el dilema es que hay muchas posibilidades: ¿vamos a cambiar una moneda? ¿Van a dar a las personas la posibilidad de pasarse de una a otra? ¿Se va a crear otra moneda? ¿O se va a crear una canasta de monedas, lo que en muchos países del mundo es una posibilidad a la que se pueden acoger los que compran? Ahora bien, hoy, este directorio no puede hacer otra cosa que cumplir con la ley. La única vía que hay para modificar esta realidad –se lo he dicho a compañeros de mi partido, como el senador Heber, quien presentó una ley en su momento; también hay dos o tres proyectos más sobre este tema–, es decir, para que la ANV, el Banco Hipotecario o ambos puedan establecer otra resolución, es que el Parlamento apruebe una ley. No hay otra alternativa; si no, estaríamos cometiendo una gravísima irregularidad.
SEÑOR MILL VON METZEN.- Nuestra presencia, como decíamos, es institucional. Aclaramos y presentamos los números que nos preceden desde las distintas etapas anteriores. Nosotros tomamos estos números, vemos cómo funciona la administración en la agencia y aplicamos, bajo reglamentos, toda esta situación de actualizaciones de los distintos créditos que tienen las familias.
Sin duda que la ANV es social, en el sentido de que tiene que atender el tema social. Como decía la directora, la agencia genera, dentro de su reglamento, ciertas políticas de recupero en las que, de alguna forma, se reintegra a la familia. Lo que le importa a la agencia es, justamente, la familia; la ANV tiene carácter social, independientemente de los temas jurídicos que se deben establecer con respecto a los distintos pasos que se generan. El objetivo es ese y lo tomamos como nuestro, en el sentido de buscar nuevas soluciones y herramientas para generar esto. Sabemos que la agencia no puede por sí sola tomar las decisiones.
A raíz de la problemática que viene presentando el grupo de deudores, que han golpeado puertas en todos lados, es que el año pasado nos reunimos, los recibimos, escuchamos su problemática, tomamos sus consejos, hicimos sugerencias por todos nuestros departamentos jurídico-financieros y las elevamos al MEF. Eso es lo que podemos hacer y es lo que hemos hecho. En el mes de setiembre de 2020 nos llegaron cartas solicitando la eliminación del ajuste anual de UR, impuesto por ley, y ese pedido lo enviamos al MEF. Sabemos que los tiempos que hoy corren, a nivel sanitario, son muy difíciles; esperamos una respuesta en ese sentido del ministerio. De todos modos, las herramientas que hasta hoy pudimos utilizar las hemos implementado.
Respecto a la eliminación de los colgamentos 1 y 2, que son los más grandes que existen, podemos decir que el 92,8 % de las familias adhirieron a una política. Claro, luego viene la etapa de pagar, de generar, pero la agencia continuamente ha hecho y aún hace quitas muy importantes para refinanciar esas deudas, donde se quitan las moras y los intereses para aquellos que pueden hacerlo. Luego se vuelve a pagar la cuota, se refinancian las cuotas y aquellos que pueden hacer pago contado todavía encima tienen un descuento ‒dependiendo de si refinanciaron alguna vez o no‒ de 5 %, 6 % o 7 %. Esto también está establecido en el reglamento. Entonces, las quitas se aplican, se hacen; la agencia tiene ese rol social y lo viene cumpliendo, siempre delimitado por un marco del que no podemos apartarnos. Por supuesto que quedan ‒es un porcentaje pequeño pero importante– dos mil familias que todavía son pasibles de aplicación de quitas, que no se acercaron; por alguna razón no han podido hacerlo.
Entonces, lo que a nosotros nos compete como agencia, independientemente de la revisión de los reglamentos, es lo que se viene desarrollando hoy con la actualidad de dichos reglamentos. Sin duda, las deudas se agrandan día a día, pero no es resorte de la agencia el tema que vinimos a tratar hoy sobre la UR, porque nosotros no tenemos cómo manejarlo.
SEÑORA DODERA.- Creo que es interesante –sobre todo los que tienen experiencia, que lo han tratado en el ámbito legislativo con distintas propuestas– que hoy podamos presentar esta síntesis de gestión desde lo financiero y lo social, y ver de qué manera podemos solucionar un problema con los programas que surgieron a partir de 2007‑2008, cuando empezamos a instrumentar esto frente a la morosidad y la situación de todas estas carteras que nos llegan en forma de fideicomiso. Pero hoy la realidad es diferente. Es verdad que hay gente que todavía no pudo lograrlo, pero decir que se cancelaron casi 26.000 créditos en este proceso, que se bajó la morosidad de un 60 % a un 12 %, y que –aclaro que todo esto está en el informe– se pagaron desde el 2009 a la fecha USD 921:000.000 al MEF, hace que hoy nos paremos en otro lugar y que de repente se pueda, frente a esto de todos juntos, ver de qué manera se renunciará a poder sacar esas quitas que ustedes mencionaban, los colgamentos, porque los números los van a tener que mirar en otro lugar.
Nosotros creemos –lo hablamos ayer con el presidente cuando nos reunimos– que desde nuestros servicios podemos poner toda la disponibilidad para esto porque la gente de créditos, la cartera del mercado inmobiliario tiene la experticia. Muchos de ellos vienen desde el Banco Hipotecario y tienen como la miradita esa de poder determinar que esto es este núcleo porque no todos los casos son iguales. Hoy hay dos mil familias que, como dice el presidente, todavía no han llegado y nos preguntamos por qué no se puede. Hasta en cómo se defienden los remates, también como ANV hemos cambiado nuestra postura y tenemos los montos de qué remates defiende y compra la ANV, porque muchas veces esas unidades, por mora, crédito y años que pasaron, tienen un valor que es muy inferior al de tasación del mercado hoy. La agencia defiende y compra porque está defendiendo el activo, que pasa a ser un bien que después se puede, con el fin social que tiene, volver a ofertar, ponerlo a la venta y no que el mercado lo regule. Eso también lo hacemos.
En el documento van a ver que hay una síntesis de ejercicio a partir de una realidad que era muy diferente. A lo mejor puede estar sobre la mesa y podemos seguir trabajando para este objetivo, que seguramente tenemos todos, de que la gente pueda solucionar sus dificultades. A eso me refería. Los números y los porcentajes tenemos que usarlos y manejarlos porque a nosotros nos responden y siempre están viendo qué se puede mejorar. En particular, ahora nos preocupa la gestión 2021 en cuanto al tema de cuotas, las situaciones laborales de las personas, que no crezca la morosidad. Después podemos hacerles llegar el estudio mensual que se hace de la morosidad de las cuotas de los distintos fideicomisos y se puede ver cómo esta crisis ha impactado en nuestras recaudaciones. Ese estudio también lo tenemos que hacer mensualmente.
