Las franquicias
llegan al mundo
inmobiliario
Cróncas Parlamentarias
El Senado en el marco del studio del proyecto de ley para regular la actividad del operador inmobiliario, se entrevistó el 9 de Julio con la Comisión Interinstitucional integrada por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, la Cámara Inmobiliaria Punta del Este-Maldonado, la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Uruguay y el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal. La delegación de los asistentes se integró con Beatriz Carámbula, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya; Matías Medina vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya; Javier Sena presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este- Maldonado; Nelson Alonso directivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Uruguay; y por el doctor Leonardo Costa como asesor letrado.
SEÑORA CARÁMBULA.- Es importante que todos los senadores acá presentes hayan recibido a los distintos actores del sector y hayan escuchado sus sugerencias, sus comentarios sobre el proyecto de ley, con el desafío y la responsabilidad de plantear soluciones para todos los operadores inmobiliarios.
Recordemos que el informalismo en el sector es un desafío enorme que tenemos. Las distintas instituciones que estamos acá presentes tenemos la mayor representación del sector. Son más o menos unas 1500 empresas, 20.000 familias aproximadamente. También estamos aquí por todas las inmobiliarias que no están afiliadas a ninguna de las instituciones acá presentes, pero sentimos la responsabilidad de trabajar en este proceso de formalización y de profesionalización de la actividad que se regula por este proyecto de ley.
Seguramente no se puedan resolver todos los desafíos que tenemos en este proyecto de ley, pero de aprobarse sería dar un paso enorme en la dirección correcta. Uruguay dejaría de ser uno de los pocos países de la región que no tiene una regulación que es clave para la economía y para el empleo. El sector inmobiliario necesita, definitivamente, una legislación que garantice la libertad de los clientes, que se acepten todas las formas de trabajo, que brinde garantías, transparencia, igualdad de competencias, formalidad y capacitación para ser un operador inmobiliario.
Luego de haber analizado las modificaciones del proyecto de ley que enviara la comisión y de haber revisado las distintas versiones taquigráficas de sesiones anteriores, queremos señalar nuestra preocupación por algunas afirmaciones.
En primer lugar, no se debe confundir lo que es un operador inmobiliario. En segundo término, ¿bajo qué formato de trabajo otros operadores inmobiliarios ejercen la profesión? Se trata de dos cosas diferentes. El operador inmobiliario puede ejercer la profesión de forma dependiente o independiente y también en colaboración con una franquicia que puede ser local o internacional. Aquí las franquicias están incorporadas. El proyecto de ley no impide que tengan un vínculo laboral y comercial para lo que es el desarrollo de la actividad. Tampoco prohíbe que una empresa cobre a otra para trabajar asociadas o le venda servicios, que es lo que hacen las franquicias que, en lugar de pagar por trabajar con ellas, cobran por el vínculo de la actividad. Todos los formatos son válidos, pero independientemente de ello el operador inmobiliario debe cumplir con determinado requisito de formalidad: BPS, DGI, Senaclaft y formación. Consideramos que todos están contemplados.
En cuanto a las modificaciones que fueron planteadas por esta comisión, encontramos algunas propuestas con las que estamos de acuerdo, otras a las que nos gustaría realizar algunos cambios, y algunas sobre las que observamos con gran preocupación ciertos agregados que serían sumamente perjudiciales para el sector, empeorarían la situación y no serían de recibo. Se necesita una regulación eficaz, que sea fácil para el desarrollo del profesional en el sector.
Con respecto a los distintos artículos que nos han hecho llegar en los cuales hay modificaciones, señalo lo siguiente. En el artículo 5 –estoy de acuerdo si el doctor Costa quiere ir aportando mientras estoy hablando–, que habla de los derechos de los operadores inmobiliarios, proponemos eliminar el literal G), que refiere a prestar fianzas por una de las partes porque, en realidad, no se aplica la cláusula, no es objeto de la ley. Entendemos que la inclusión de ese derecho debe ser analizada al amparo de las normas que regulan el sistema financiero, en especial la normativa de seguros y la reglamentación de las entidades otorgantes del crédito. Esas actividades requieren de autorización del Banco Central, por lo que proponemos que se elimine.
SEÑOR COSTA.- Llamó mucho la atención el hecho de que se pudiera prestar fianza porque, en forma profesional y habitual, es una actividad que tiene regulación en el Banco Central, tanto por los temas de la Ley de Tasas de Intereses y Usura, que tiene que ver con derechos del consumidor, como por la capacidad financiera de quien termina prestando. Por lo tanto, entendemos que el hecho de prestar fianza requiere de una categoría regulatoria dentro del Banco Central –que podrían ser los seguros– o las nuevas entidades que este creó el año pasado, que son otorgantes de créditos, que tienen ciertas regulaciones patrimoniales y, otra que no es menor, las limitaciones de las tasas de interés para el consumidor.
SEÑORA CARÁMBULA.- En el artículo 7, con respecto a las prohibiciones, hay algunas inclusiones realizadas por los integrantes de la comisión con las que no tendríamos inconvenientes, pero eliminaríamos el literal G) porque, justamente, lo que priorizamos es que el cliente tenga la posibilidad de elegir.
En el proyecto de ley que proponemos prima la libertad de los clientes para elegir si quieren trabajar o no con una inmobiliaria, y si quieren hacerlo con una, dos o la cantidad que quiera.
SEÑOR COSTA.- Aquí lo que vemos es que se está regulando la relación entre dos operadores inmobiliarios y, en realidad, si uno de ellos violentara la obligación de ética para con otros colegas, eso está contemplado específicamente en el artículo 6, literal A). Ahora bien, con la sugerencia de eliminación del literal G), de alguna manera se pretende apostar por la libertad del usuario de los servicios inmobiliarios. Algo que nosotros vemos –al igual que con la otra propuesta– es que el proyecto de ley tiene su interés, antes que nada, en obligaciones internacionales, con GAFI, pero también tiene que ver con la regulación de una actividad que es profesional y que, además, tiene como sujeto o como objeto tutelar los derechos del consumidor. Por eso es que de alguna manera se plantean estos dos cambios.
SEÑORA CARÁMBULA.- En cuanto al artículo 8, que refiere al Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, hay una propuesta por parte de la comisión. No habría ningún inconveniente con el texto, pero nosotros proponemos eliminar el literal I), pues no lo consideramos aplicable a la realidad del operador inmobiliario. Justamente, buscamos facilitar el desarrollo de la actividad, y en el literal I) del artículo 8 del proyecto se asigna a la comisión la tarea de categorizar los operadores inmobiliarios según suscripción y permitiendo cambios dinámicos de categoría. No obstante, si vamos al artículo 1 del proyecto vemos que se establece que el objetivo es regular todas las actividades de los operadores inmobiliarios en defensa de la libre competencia. Dado que la definición del operador inmobiliario en el artículo 3 abarca toda la actividad inmobiliaria, la categorización que se propone en el literal I) es innecesaria, contradictoria y, por lo tanto, sugerimos su eliminación.
SEÑOR SENA.- Quiero hacer una aclaración. Creemos que si se pone en funcionamiento este artículo no se podrá saber quién es de clase 1, 2 o 3, o quién es clase A, B o C. Es muy difícil hacer algo así por nosotros mismos o por un tercero. Lo único que estaba acá señalado es porque en el Ministerio de Turismo había categorías en distintos ramos que después se modificaron por su Gobierno, en el sentido de que se sacó porque era un problema. Esto era para complementar lo que dijo Beatriz Carámbula, que es la argumentación oficial.
SEÑORA CARÁMBULA.- En realidad, el que propone esto desconoce la realidad del sector.
Con respecto al artículo 9, que tiene que ver con los requisitos para la inscripción del registro, proponemos eliminar el literal F). Para nosotros incorporar un aval a nivel nacional lesiona a gran parte de las inmobiliarias, impulsándolas directamente al informalismo, por un factor económico que nos consta no pueden asumir. Esto afectaría a muchas familias y a muchas empresas que están a lo largo y ancho del país. En ese sentido, consideramos que es nuestra obligación y responsabilidad comunicar las posibles consecuencias que podrían llegar a existir si se los lleva a la informalidad y al cese de las actividades incorporando un aval.
El artículo 10, Requisitos para la inscripción de las personas jurídicas en el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, establece que dicho representante podrá estar vinculado con la persona jurídica como socio, accionista, administrador, representante legal o estatutario, o mediante contrato de locación de servicios o cualquier otro que las partes acuerden, y nosotros agregamos: «debiendo, cualquiera sea la forma jurídica adoptada o el vínculo contractual, cumplir con las obligaciones establecidas en el artículo 6.º».
SEÑOR COSTA.- Simplemente quiero decir que este es un tema bastante importante en la forma organizacional, y tiene que ver con la aparición de las franquicias –o el nombre genérico– que de alguna manera aportan. Las tres cámaras acá presentes no están en contra de las franquicias –porque es una modalidad operativa que comercialmente llegó para quedarse–, pero lo que sí parece necesario es que cada uno de los franquiciados o los locatarios de esos servicios de locación esté obligado a su vez con las obligaciones del operador inmobiliario porque, en caso contrario, se podría dar la paradoja de que bajo el paraguas de una franquicia se estuviera tercerizando obligaciones –por ejemplo, en zonas de prevención de lavado de activos– en personas que no tienen la obligación, no son objeto de sanción si incumplen y, por tanto, tampoco de capacitación.
En conversaciones informales con la Senaclaft hemos hablado de que, cuando se incluyó al operador inmobiliario o a la actividad inmobiliaria en general en la Ley Integral contra el Lavado de Activos, en el 2009 y después en 2017, el objetivo era que, en sectores que son de riesgo, personas que están intermediando en la compraventa de inmuebles necesariamente deben tener la obligación de cumplir con la ley sobre lavado y también con la capacitación que ello requiere, con la designación de un oficial de cumplimiento, la inscripción en el domicilio electrónico de la Senaclaft, seguir con las instrucciones, la obligación de realizar reporte de operaciones sospechosas. Creemos que dejar esto en manos de una persona jurídica única aleja el conocimiento de la transacción de un eventual reporte de operación sospechosa.
Por eso creo que, sin desconocer la realidad de lo que es una franquicia –que llegó para quedarse–, sí parece sensata esta modificación del artículo 10, tanto en su inciso primero como en el segundo. Las dos sugerencias que hay van en el sentido de reconocer el fenómeno jurídico y económico de las franquicias, pero trasladándole a los franquiciados la obligación de cumplir con el artículo 6.º del proyecto de ley a consideración.
