Desde la Cámara de Turismo
El retorno a la vivienda de uso turístico
El 17 de agosto comparecieron ante la Comisión de Industria, Energía, Comercio, Turismo y Servicios del Senado, los miembros de la Cámara de Turismo (Camtur). Su Asesor legal Dr. Raúl Facal, definió y explicó el alcanza de lo que denomina como “vivienda de uso turístico”. El siguiente es un resumen de su exposición.
SEÑOR FACAL.- El proyecto de ley de vivienda de uso turístico merece que haga dos o tres aclaraciones, ya que seguramente tendrá un pasaje por esta comisión y es interesante profundizar en ese punto.
El sector turístico, como decía Francisco Rodríguez, ha sido muy golpeado, sobre todo en aquello que se establecía que era colaborativo, específicamente de una economía colaborativa, en la que las personas en su tiempo residual manejaban un coche o alojaban a otras personas en sus casas. Del mismo modo, se afectó al sector en los casos del alquiler de la vivienda temporal, por la que doña María o don José, alquilan su casita quince días para pagar la contribución inmobiliaria. Ese alojamiento por temporada ha sido aprovechado hoy por grandes intermediarios en el mundo, grandes plataformas apoyadas por importantes corporaciones. Como todos nos damos cuenta, Airbnb no es un mero intermediario inmobiliario, sino que está apoyado por grandes corporaciones internacionales. Estas corporaciones han visto ese nicho de mercado, donde hay un alojamiento que, si bien está comprendido por las leyes de arrendamiento, ahora se maneja de forma habitual y comercial, no ya civil. Esto ahora se trabaja con profesionalidad, con habitualidad y con servicios, todos los días, lo que determina que pueda llegar a ser un gran negocio. Indudablemente, el arrendamiento por temporada tiene una gran carencia, que es la de que poca gente que alquila su casa afuera tributa IRPF. Con sinceridad, eso es muy difícil de controlar.
De todos modos, el tema tributario es adicional, ya que lo que empieza a molestar al sector hotelero hoy es esa prestación que antes era civil y hoy se transforma en algo habitual y profesional que compite directamente con ellos, con servicios y no está registrado en ningún lado. Esto ocurre de tal manera en todo el mundo, al punto de que en España se empezó a decir que la vivienda es para vivir y aquel que quiera destinar su vivienda al turismo, donde este sector constituye una industria que genera divisas, requiere profesionalidad y el apoyo a la calidad de los servicios debe estar gestionada por un profesional de los servicios turísticos. Tal vez esta posición sea extremista, pero se llega a ella por el gran problema que tienen hoy los países europeos, donde se ha visto que esto ha desvirtuado la mano de obra del sector hotelero y que la venta de las propiedades ha aumentado considerablemente en las grandes ciudades, lo que provoca además problemas de contaminación y ordenamiento territorial. Incluso, hay ayuntamientos que han dicho que no se puede alquilar más a turistas. Todo el mundo quiere arrendar al estilo del pescador que alquila su rancho por USD 200 por día, con lo que aquel ambiente telúrico perdió su característica de estar poblado por ranchitos de pescadores, por ejemplo, en Punta del Diablo. Por lo tanto, si bien esto no pasa acá a un nivel macro, ya comenzó a suceder.
Actualmente, lo que he descripto es un flagelo para el sector hotelero. En ese sentido, se buscó un proyecto de ley integral que no lesione los derechos de propiedad en el caso de quien, legítimamente, quiere alquilar su casa a un turista bajo la ley de arrendamiento por temporada. Lo que se intenta es que quien salga de esa órbita y realice una actividad profesional, habitual, con servicios, grandes condominios y edificios administrados por una sola persona, así como quienes alquilen varias cabañas y no esté inscripto en ningún registro, de forma equilibrada se registre y deba cumplir con obligaciones especiales. De lo que se trata es de dar al turismo una magnitud tal –como tiene hoy en el mundo, donde presenta un interés público y nacional o en algunos casos general– que la vivienda de uso turístico tenga un rango similar a la que pertenece a un área protegida o constituye un patrimonio histórico. En esos casos, quien sea titular simplemente tendrá alguna obligación especial. Esto no significa que esta persona tenga que dejar de alquilar, y lo aclaro porque no es mi intención que el particular, que tenía su casita para arrendar piense que esto le impedirá disponer de su propiedad de esa forma. La idea es que se adquiera alguna obligación particular y la situación comience a equilibrarse.
Por otra parte, quiero decir que en esta materia hago una separación en dos partes. Por un lado, en este proyecto de ley también se crean los registros departamentales de vivienda de uso turístico, facultativo para que los Gobiernos departamentales, hoy o mañana, si quieren, den un número y realicen una inscripción en el caso que mencioné de doña María o don José. Si se desea apoyar al civil que alquila, se podrá hacer, pero el proyecto hace hincapié en el registro del Ministerio de Turismo, para las situaciones que llamamos extrahoteleras y tienen esas características de habitualidad y profesionalidad. Por eso consideramos que el proyecto es novedoso. Modifica la ley de arrendamiento por temporada, que son nueve meses. Realmente, la ley de arrendamiento por temporada en nueves meses da para cualquier cosa. Entonces, se vuelve a lo que era antes, esto es, tres meses. Genera un arrendamiento invernal a una sola persona pensando en las propiedades ociosas, porque si no las inmobiliarias en invierno no tendrían la posibilidad de trabajar; el tema es que no se haga por día y con servicio.
Es un proyecto innovador en este sentido, tiene una serie de principios y consagra la vivienda de uso turístico como un producto turístico. Tiene algunas modificaciones e intenta no lesionar derechos que están consagrados en la Constitución. Pensamos que es un proyecto necesario, de avanzada y que va a tener que ser discutido. Realmente, es un insumo, un borrador, para que ustedes puedan trabajar y para que el sector hotelero, que invierte y paga sus impuestos –y el Estado fomenta la inversión hotelera–, pueda equilibrar con el particular, que también quiere hacer lo mismo, como pasó con Uber a nivel de la Intendencia de Montevideo, por ejemplo.
El proyecto de ley no trata de regular al intermediario por las dificultades que esto tiene. Por ejemplo, Airbnb hoy está pagando impuestos porque hay un decreto del 2018 que obligó a las plataformas a hacer una declaración jurada anual, y eso es bueno, positivo.
Hoy el problema de los hoteleros no es si Airbnb paga impuestos o no, porque ya se instauró. Hoy Airbnb hizo explotar eso que hasta ayer era meramente civil. Hoy lo que complica a los hoteleros es la prestación informal. La plataforma vino para quedarse y compite con las inmobiliarias registradas, que son intermediarios, o con las agencias de viajes que tienen que registrarse en el ministerio y constituir un aval. Booking, por ejemplo, no está registrada en ningún lado. Pagan impuestos, pero no está registrada. Entonces, ante el incumplimiento de un contrato, se da una situación bastante complicada, porque no tienen garantía.
Acá el tema es la prestación. Yo vengo de participar, por la Asociación de Hoteles, en el Foro Global Reform BnB que tuvo lugar en París en la última semana de mayo. Allí se podía ver a todos los hoteleros peleando en un segundo estadio, contra las plataformas. ¿Por qué? Porque todos ellos tienen la prestación ya regulada: para alquilar una vivienda a un turista, uno se tiene que inscribir. Si además después se tiene que inscribir en el Ministerio de Turismo, por lo menos ya tiene un número de registro. A los hoteles les exigen registro de población flotante –si, por ejemplo, un ladrón se aloja en la casa de un particular, el Estado no puede saberlo–, calidad de los servicios, los planos del BPS. Yo capaz que soy la intendencia y quiero que todo el mundo más o menos tenga regulado su plano. Entonces, hay una serie de prerrogativas.
¿Contra quiénes pelean ellos hoy? Contra el segundo estadio, que son las plataformas. A las plataformas –al igual que hizo acá la Intendencia de Montevideo, por ejemplo– las han hecho inscribirse y registrarse porque regularon la prestación. Entonces, ya no le queda actividad informal para intermediar. Además, en el caso de Francia, hoy París usa las plataformas como inspectores. Solicita la información de todos aquellos que se inscriben por fuera de la plataforma para saber quiénes están en la ilegalidad.
Nosotros pensamos que el primer punto de esto es equilibrar la prestación, tal como se hizo con Uber. Al chofer que manejaba su coche particular se le genera un registro, que además es una obligación especial que tiene que llevar adelante –vamos a ser sinceros– en cuanto a pagar sus impuestos, como hace el taxi.
Después podemos estar de acuerdo en la modalidad o en si fue bueno o no, pero ahí Uber vino, se inscribió y hoy está localizable. Así que pensamos que el proyecto de ley es innovador en ese sentido y soluciona un primer tema que hoy tiene el Uruguay, que hace a una tradición de muchos años. Me refiero a aquello de que cualquiera le puede alquilar a un turista de cualquier manera y acá no pasa nada. Esto va un poco por ahí.
