La vivienda y una política llamada “Andrade”

César García Acosta

El Estado más allá de los partidos políticos en la alternancia de los Gobiernos, mantiene en el debe de la promesa electoral de sus políticas de vivienda. Hay un incumplimiento liso y llano que no logra resolverse y que se vincula a la efectividad del Estado para que pueda accederse a un «techo». Se crean planes que exoneran de impuestos a grandes inversores para levantar edificios en las zonas más cotizadas del país, bajo el regimen de la «vivienda promovida», pero paradójicamente lo que se ofrecen son inmuebles a los que el pueblo jamás accederá, porque tanto su costo como su financiamiento, resultan inviables. Alcanza con imaginar la relación de las cuotas necesarias en años de vida, para entender porqué los bancos no efectivizan sus préstamos inmobiliarios para fincas de 150 mil dólares con dos habitaciones y escasos 100 metros cuadrados.
Esto levanta una fuerte desconfianza en la gente porque las señales son contradictorias. No resulta simple decidir qué hacer y qué no hacer a la hora de concreter una idea en una politica de vivienda.
Y no importa el modo de llegar a la certeza del «techo», porque lo que interesa –y eso sí es determinante- es que la formalidad del acceso no sea un impedimento material para lograr el objetivo final, que es el «techo».
En esto hay que tener en cuenta que cuando se es jóven no se tienen antecedentes suficientes de ingresos laborales como para alcanzar un crédito bancario, y cuando sí llega a obtenerlos a una edad más madura, los financistas priorizan las expectativas de vida, y todo se vuelve un círculo «kafkiano».
Claramente este periplo de la vivienda está inserto en un «mundillo» de formalidades donde el convidado de piedra suele ser el propio Estado y sus costos asociados, tanto como lo son la complejidad de sus tramitaciones que terminan oficiando como impedimentos para que los cudadanos puedan ubicarse en un mismo pie de igualdad frente al Estado para acceder a un «techo».
El caso «Andrade» es sinónimo de imposibilidad precisamente de acceso a la formalidad, de ahí que la transgresión política por necesidad o filosofía de vida, deja en este caso una enseñanza que si bien todos conocemos, no todos asumimos con la lealtad necesaria: ¿tenemos o no una política de Estado en materia de Viviendas?, ese es el dilema. No el senador Andrade.
Si Andrade evadió para construir –y en esto nada tiene que ver si su sueldo es suficiente, si lo dona o se lo expropian- tuvo que dejar al márgen los tributos y los impuestos para transformarlos en horas de albañil, materiales y terreno. Por eso, la respuesta a esa interrogante no puede ser otra que la inaccesibilidad a la vivienda y sus costos, y de ahí que ese tipo de casos deja en omisión al BPS y a las Intendencias. Pero si su actitud pudo ser reprochable, y lo es, más aún es criticable y censurable la falta de respuesta del Estado en el acceso al «techo». Es cierto que hay papeles para nacer y papeles para morir, pero no pueder ser que los papeles –leit motiv de la desesperanza social- sean también el factor X para que acceder al «techo» sea una utopia.
Tome en cuenta el lector que en 2021 y de la mano del gobierno multicolor, la vivienda como política de Estado es quien deja en evidencia que lo Andrade es más común de lo que se piensa. Actualmente es el propio Estado quien busca concretar sus aspiraciones de hacer proyectos de viviendas pidiendo al mismísimo Estado que le exonere de las cargas y exigencies fiscales que los «andrades» sin nombre deben enfrentar en la vida cotidiana.
El programa «Entre todos» del Ministerio de Vivienda es un claro ejemplo del Estado pidiendo al propio Estado exoneraciones para poder construir. Lo que se pide, en buen romance es dejar de anteponer los trámites por la propiedad horizontal (que es una ley), o el saneamiento básico (que es otra ley), o las viabilidades edilicias (que son decretos municipales con fuerza de ley), a los ladrillos como sinónimos de vivienda.
Yendo a la realidad resulta claro que el Estado lo que pide es lo que Andrade hizo: obviar al propio Estado como «cuello de botella» para ir directamente a lo material, a los ladrillos. Para ello el Ministerio pretende constuir mediante un Fideicomiso Financiero, de oferta privada, cuya finalidad es obtener fondos mediante la emisión de títulos de deuda, unas 50 mil viviendas.
El objetivo es que a través del Fideicomiso Financiero se aporte hasta los 2/3 del costo del Proyecto, y que promotores privados, como mínimo, aporten 1/3 de ese costo. Los Proyectos presentados bajo la forma de MYPES gozarían de un mayor apalancamiento pero el BPS y las Intendencias deberán asociarse alivianando sus exigencies y las condiciones de sus trámites.
Las viviendas construidas se adjudicarían a través de venta directa (con financiación a 25 años), o por arrendamiento con opción a compra. La selección de los beneficiarios corresponderá al Ministerio de Vivienda y a la Agencia del Viviena, o sea, al Estado, pudiendo el promotor y las empresas, u organismos asociados, promover mediante el suministro de una lista «Preferente» el acceso de aspirantes vinculados.
Cumpliendo con las condiciones establecidas por el ministerio, los beneficiarios tendrán derecho a una «Contribución no Reembolsable» que podrá cubrir hasta un máximo del 30% de la cuota de amortización de la vivienda.
Como resultado de la comercialización surgirá una cartera hipotecaria cuyos flujos se transferirán a un fideicomiso financiero de oferta pública. La finalidad de este nuevo fideicomiso será descontar el flujo de fondos futuro, asociado a los créditos hipotecarios, generando así un valor presente (fondos líquidos) que posibilitarán al MVOT invertir en nuevos proyectos y/o recuperar su inversión inicial.
Pero para alcanzar una mayor extensión, viabilidad y facilidad del Programa, se pide que las viviendas comprendidas en el programa «Entre todos», cuenten con una similar flexibilización normativa en todos los departamentos, y ahí la similitud del caso Andrade, con el Estado: ambos piden un Estado menos exigente.
Quizá en otra nota podamos describer con la simplicidad necesaria las gestiones sobre las que se pide flexibilidad, pero al menos vale la pena enunciar algunas para tener claro qué es lo que está en el «debe» de la contabilidad social de los últimos cincuenta años en el Uruguay.
Se pide agilizar el trámite previo a una obra tanto en el ministerio de vivienda como en cada intendencia, porque es indispensable estar alineados en la voluntad de facilitar el acceso a viviendas de menor costo, más allá de los estándares de calidad de esas viviendas, de modo de asegurar una adecuada habitabilidad, durabilidad, seguridad y confort en las mismas. Por eso unificar criterios entre las intendencias y el ministerio en lo que respecta a los mencionados estándares es básico. Es necesario facilitar y unificar -total o parcialmente- los trámites de homologación de los sistemas de construcción, porque no es una obviedad que la clave es la simplificación de las exigencies sobre el actual regimen de propiedad horizontal, los estacinamientos que se requieren en el predio de las viviendas, o los materiales construtivos posibles de aplicarse como alternativas a lo tradicional.
En Uruguay todo esta legislado, pero las viviendas necesarias, más allá de ideas, proyectos y viabilidades, siguen siendo deficitarias.